Kupci su rado plaćali Draganu Božjaku i 10% više nego što koštaju stanovi kod drugih investitora jer je on uspešno obmanuo javnost da je prvi u Srbiji sagradio zgrade A i A+ energetskog razreda. Zato su kupci verovali da je za grejanje stanova u njegovim zgradama potrebno i preko 20 puta manje energije nego u prosečnim stanovima. Investitor je uspeo da prevari kupce i zbog skandalozne neodgovornosti stručnjaka Henkela, Austrotherma i drugih kompanija.
Ispostavilo se da zgrade ne samo da nisu A+ razreda, već i da u stanovima ima buđi.
Buđ duž zida dnevne sobe 
Buđ u ostavi 
Buđ iznad balkonskih vrata u stanu ul. Đure Jakšića 2, Zrenjanin 
Buđ u ćošku dnevne sobe
Vera Graovac se ponadala da će napokon doći kraj njenim mukama sa velikim računima za grejanje, kada je saznala putem medija i table na gradilištu, da firma Dragana Božjaka u Zrenjaninu gradi zgrade koje spadaju u A+ energetski razred.
Kaže, da ni u snu nije mogla da zamisli da će se u jednoj zgradi vrhunskog kvaliteta pojaviti buđ koja ne može četiri godine da se otkloni.
Vera nam rekla da je njoj pre kupovine rečeno da će imati izuzetno niske troškove za grejanje.
Za grejanje je obećano 30 dinara po kvadratu, a ispostavilo se da je to 80.
Novinari RTS-a, Novosti, pa u stručnjaci AustroTherma su preneli da će u zgradama koje gradi Dragan Božjak, grejanje koštati između 23 i do 30 dinara po m². To znači da bi grejanje za stan od 50 kvadrata koštalo od 1.150 dinara do 1.500 mesečno.
Vera kaže da je njen prvi račun za puni mesec grejanja bio 5.650 dinara, a ne kako je obećano oko 1.500. To je praktično 100 dinara po kvadratu, ili oko četiri puta više nego što je navedeno u AustroThermovom magazinu.
Vera nam je rekla da od tada ne greje ceo stan i da štedi na grejanju, a da je ona bila sigurna da je ispravna odluka da proda svoj veći stan i ovde kupi manji, kada je videla i da je Grad Zrenjanin objavio da Dragan Božjak gradi objekat A+ energetskog razreda i da kvalitet proveravaju vodeće svetske kompanije.
Poverenje mi je unela i njihova saradnja sa firmama kao što su Henkel i ostale – kaže Vera Graovac.
Dragan Božjak se očigledno hvalio time i rado je pokazivao pasoš medijima, a poznate kompanije kao što je AustroTherm su isticale kako im je Božjakova firma „partner posebnog kova“ i kako je zgrada A+ energetskog razreda.
Kada smo pitali nadležne u Henkelu da li su oni zaista izdali pasoš i ustanovili da je zgrada u kojoj je Vera kupila stan A+ energetskog razreda, rečeno nam je da je:
Firmi Bio-elektrik Dragana Božjaka izdat energetski pasoš B razreda.
Izdat pasoš je za dva razreda ispod najboljeg razreda, što znači da je potrebno dva do šest i više puta više energije za grejanje nego da je zgrada A+ kao što je tvrdio Božjak.
Možda se i može poverovati da je Božjak zaista planirao da zgrada bude A+ razreda i da tokom izgradnje nije obmanjivao kupce, javnost i Grad Zrenjanin, ali je teško verovati da je Božjak govorio istinu, kada je davao intervju novinarima Novosti i RTS-a.
U Novostima je u oktobru 2017. objavljeno da zgrada spada u A+ razred, iako je pasoš na kojem piše B razred izdat u januaru 2016. Nije baš verovatno da je Božjak novinarima RTS-a, Novosti i drugih medija rekao da zgrade u Đure Jakšića i Toše Jovanovića imaju B ili A razred, a da su svi pogrešno preneli A+.
Dragan Božjak nam nije odgovorio na pitanje na osnovu čega je tvrdio da je zgrada A+ energetskog razreda, već je naveo da je u ugovoru o kupoprodaji navedeno da su:
Ugrađeni materijali „A“ klase
Od toga da li je Božjak lagao, veći je problem to što više stanara dovodi u pitanje savesnost inženjera koji su potpisali dokumentaciju na osnovu koje je izdat pasoš i dozvole za zgradu.
(Ne)odgovornost Henkela
Na pitanje: „Koja ste merenja vršili tokom postupka izdavanja pasoša?“ nadležni u Henkelu su nam dali odgovor koji nas je iznenadio:
Energetski pasoš se ne izdaje na osnovu merenja, već na osnovu dokumenata koje potpisuje nadzorni organ.
Nadzorni organ nije neki državni organ ili institucija, nego u suštini inženjer tj. privatna firma koju sam investitor bira i plaća.
Henkelov tim je pri obračunu, po mišljenju više stručnjaka koje smo konsultovali, napravio puno krupnih grešaka i to ne samo kada je u pitanju zgrada u Đure Jakšića već i još pri izradi pasoša za zgradu u Toše Jovanovića. Time je Henkel praktično pomogao Božjaku da prevari kupce i da im naplati 10% više jer su oni verovali da su stanovi bolji u odnosu na konkurenciju i da će plaćati mnogo manje za grejanje.
Čak se može reći i da je Henkelov tim pri obračunu pogrešilo u kom se gradu nalazi zgrada!
Zgrada je u Zrenjaninu, a pri izradi pasoša su uzeti klimatski uslovi za Novi Sad, iako je u Zrenjaninu nešto hladnije, vetrovitije i ima više grejnih dana nego u Novom Sadu.
Stručnjaci Henkela su nam odgovorili da to nije greška već da su to morali da urade jer kako su rekli u januaru 2016:
Nisu postojali zvanični podaci za Zrenjanin, te je uzeta u obzir prva najbliža lokacija za koju su relevantni parametri bili dostupni
Da to nije tačno potvrdio nam je i profesor Arhitektonskog fakulteta Aleksandar Rajčić.
Klimatski podaci za više mesta u Srbiji, uključujući Zrenjanin, dostupni od 2011. godine, kada su objavljeni u Pravilniku o energetskoj efikasnosti zgrada.
Profesor Rajčić je i autor programa KnaufTerm 2 koji su izgleda koristili stručnjaci Henkela za izradu energetskog pasoša.
To mislimo, jer se logo programa nalazi na dokumentaciji uz energetski pasoš. Zato smo sigurni da on ne greši kada kaže da su:
Podaci o Zrenjaninu sastavni deo KnaufTerm2 programa od njegovog objavljivanja 2011/2012.godine
Ovo znaju i u Henkelu, ali im to ne smeta da tvrde suprotno. Čime se sve služio tim Henkela da prikaže zgrade boljima nego što jesu, po stručnjacima koji su pregledali pasoše, lepo ilustruje to što su „zaboravili“ da zgrada u Toše Jovanovića ima ventilacione gubitke. Pri obračunu potrebne energije za zagrevanje u Đure Jakšića Henkleovi stručnjaci uzeli da se stanovi greju samo deset sati dnevno, tokom samo pet dana u nedelji i da se cela dva dana uopšte ne greju.
Uprkos tome tome, po Henkelu stanari provode po 12 sati dnevno u stanu i tokom grejne sezone izrače čak 3.196,1 kWh toplote čime zagrevaju zgradu.
Čini nam se da u Henkelu veruju da u Srbiji žive ljudi koji ne samo da ne otvaraju prozore nego i hermetički zatvaraju sve otvore kroz koje stanovi mogu da se provetre! Valjda zato mogu uopšte da se ne greju cela dva dana sedmično i da tokom 70% sedmice uopšte ne koriste grejanje! Samo da nisu „zaboravljeni“ ventilacioni gubici, zgrada u Toše Jovanovića ne bi bila A već u najboljem slučaju B razred. Kada se daju i ostale greške, zgrada najverovatnije tek zadovoljava zakonski minimum tj. spada u C razred.
Nadležnima u Henkelu predložili smo da zajedno proverimo da li su pasoši koje su izdali tačni. Odgovorili su nam advokati Henkela i rečeno nam je da su:
Sve tvrdnje o predmetnim energetskim pasošima koje ste naveli su netačne, paušalno iznete i stručno neproverene. Smatramo da je bilo kakva dalja komunikacija u vezi sa tim istim tvrdnjama, bespredmetna.
Ovo praktično znači i da stručnjaci kojima smo se obratili da provere pasoše po Henkelu nisu stručni.
Ipak, to ne sprečava Henkel da koristi program za izradu energetskih pasoša čiji je autor baš profesor Arhitektonskog fakulteta Aleksandar Rajčić.
To što je korišćenjem njegovog programa dobije pogrešan rezultate ne znači da program nije dobar, već da je neko uneo pogrešne podatke.
Rajčić je i jedan od tri stručnjaka kojima smo poslali pasoše na proveru. Sa Rajčićevim mišljenjem da pasoši nisu tačni slažu se njegova koleginica profesorka dr Nataša Ćuković Ignjatović i prof. dr Dragoslav Šumarac. Pored toga i Asocijacija inženjera, čiji je predsednik profesor Šumarac je podržala stav dr Rajčića da su pasoši koje je Henkel izdao neispravni.
Na sve ovo, Henkelovi adovokati su nam zapretili da će preduzeti pravne mere ako nastavimo sa:
Impliciranjem da su energetski pasoši koje Henkel Srbija izdaje, lažni.
Nadamo se da će nas Henkel tužiti.
Mi verujemo stručnjacima koje smo konsultovali i zato ćemo preduzeti dalje mere da se, ako je potrebno i na sudu dokaže da su pasoši koje je Henkel izdao netačni i da je uz pomoć njih investitor lakše prevario kupce stanova.
Šta mogu prevareni kupci?
Stanarima koji su kupili stanove koji su manje energetski efikasni nego što je investitor javno tvrdio da jesu i koji na više mesta imaju buđ, ostaje da traže odgovornost Henkela, da tuže Dragana Božjaka i njegovu firmu, naročito jer je on očigledno tvrdio pa i hvalio se u medijima da je:
Energetski efikasna zgrada oko 10 odsto skuplja zbog specifičnih materijala.
Advokat Andreja Čivtelić kaže da je 10% od cene stana dobra polazna osnova za utvrđivanje iznosa koji kupci stanova trebaju da traže nazad, jer je sam Božjak više puta otvoreno rekao da su stanovi toliko skuplji zbog troškova vezanih za postizanje vrhunskog A+ energetskog razreda koji zgrada očigledno nema. Pitali smo advokata, šta kupac stana ima pravo da traži, osim popravke koja je praktično nemoguća u ovom slučaju.
Ima pravo da zahteva odgovarajuće umanjenje cene ili da raskine ugovor – ističe Andreja Čivtelić.
Raskidanje ugovora znači da kupac treba da vrati stan, a prodavac novac.
Ja mislim da je ovde umanjenje cene najrealniji ishod, jer je popravka nemoguća. Preseljenje, odnosno menjanje stanova, da kažemo zamena robe, je prilično komplikovana jer bitno utiče na sam život potrošača, koji bi iz korena morao da se menja kada bi menjali stan za neki drugi. Umanjenje cene je najrealnija opcija za rešavanje ovakve situacije. – pojašnjava Čivtelić.
Umanjenje cene za 10% znači da ako je stan plaćen 50.000 €, kupac dobija nazad 5.000 €.
Znatan broj kupaca stanova može da traži i više od 10% jer je dosta zgrada sagrađenih prethodnih godina falično.
Profesorku Natašu Ćuković Ignjatović pitali smo i kog razloga kod nas zgrade često nisu izgrađene u skladu sa zakonom, a dokumentacija često neodgovara stvarnom stanju?
Slično kao sa koronom i maskama. Svi znamo šta treba da radimo, svi znamo da ima onih koji ne rade to što treba, ali nema onih koji će to sankcionisati na pravi način.
Kako nam je profesorka rekla testiranja kojom bi se utvrdilo da li je stan energetski efikasan i zgrada dobro napravljenija je preskupo za većinu kupaca. Po njenom mišljenju, da smo uređeno društvo građani uopšte ne bi trebalo da proveravaju da li je stan dobro urađen, a pasoš ispravan.
To običnog građana ne bi ni trebalo da interesuje. On treba da veruje pre svega državi, kroz čije je ruke sve to prošlo, da je to ispravno. smatra dr Nataša Ćuković Ignjatović
Nažalost, ne možemo da verujemo ni državi ni Henkelu. Zato je preporučljivo da se pre kupovine konsultujemo sa nekim stručnim kako u pogledu pravnih aspekata tako i u pogledu kvaliteta gradnje.
Sama provera energetskog pasoša i izrada istog za konkretan stan koji želite da kupite, košta svega dvesto do tristo evra, što je zanemarljivo u odnosu na cenu stana.
Napredak tehnologije je omogućio i da neke provere možete sami da uradite. Kako i šta sami možete da uradite, možete saznati u našem tekstu Kako proveriti da li je stan kvalitetno sagrađen i energetski efikasan?
