Šta je starije – hipoteka ili vlasništvo nad stanom?

Zbog lošeg rada nadležnih organa neko može da upiše hipoteku na Vašoj imovini, bez vaše dozvole, a Vi posle ne možete da je skinete zbog manjkavog Zakon o hipoteci.

Stan u kome živi Dragan Dumanović prodat je dva puta. Drugi kupac, Igbela Asković je, kao garanciju da će firma njenog sina „Krisko Kiki“ iz Niša otplatiti kredit, dala da se upiše hipoteka nad stanom za koji se ispostavilo da nije u njenom vlasništvu, već Draganovom. Međutim, kredit nije uredno otplaćivan, pa je Eurobanka započela postupak prinudne naplate potraživanja u okviru kojeg je izvršila procenu vrednosti stana.

Iako u banci znaju da je izvršnom presudom Opštinskog suda u Nišu potvrđeno da je Dragan zakoniti vlasnik stana, Eurobanka i dalje insistira da ima pravo da aktivira hipoteku. Dragan takav stav Eurobanke smatra neljudskim. Pored toga, misli i da banka nema zakonsko pravo da mu oduzme stan jer je još 2001. godine očevu parcelu ustupio investitoru Zvonku Trajkoviću i tom prilikom sklopio Ugovor o gradnji.
„ U tački 2.2 tog Ugovora stoji da mi za ustupanje placa dobijamo dvosoban stan „ključ u ruke“, kaže Dumanović.

Iako je investitor godinu dana kasnio sa radovima, Dumanović kaže da nije ni pomišljao da je Zvonko Trajković u međuvremenu ugovoreni stan prodao po drugi put.
„ Ja sam 2003. godine saznao za postojanje Igbele Asković, nakon što je podignuta krivična prijava protiv Trajković Zvonka za krivično delo prevare jer stan duplo prodao“, priča Dumanović.

Okružni sud u Nišu je 2005. godine proglasio Zvonka Trajkovića krivim za lažno prikazivanje činjenica, čime je oštetio više kupaca stana i načinio krivično delo prevare. Osuđen je na sedam godina zatvora zbog čega zgrada i stanovi na Dumanovićevoj parceli nikada nisu do kraja završeni. Po donošenju presude, Dumanović je pokrenuo krivični postupak protiv investitora i drugog vlasnika stana da bi se utvrdilo ko je vlasnik.
„Sud presuđuje da je gospođa Igbela Asković kupila stan od nevlasnika. Zvonko Trajković u tom trenutku nije bio vlasnik pomenutog stana, što njen Ugovor o kupoprodaji čini ništavnim“, objašnjava Dumanović.

Posle donošenja presude Dumanović se sa porodicom uselio u stan. Trebalo je krenuti gotovo od nule.
„Kad sam ušao u stan, sve je bilo nefunkcionalno za život. Nije bilo struje, vode, kanalizacije“, priseća se Dumanović momenta kada se uselio.

Uložio je izvesna sredstva da bi stan priveo nameni. Taman kada je mislio da je priča oko vlasništva nad stanom okončana, 2013. godine dolaze procenitelji Eurobanke kako bi snimili stan pre početka licitacije.
„Rekli su mi da je stan pod hipotekom, a pošto se kredit ne otplaćuje, banka aktivira hipoteku“, objašnjava Dumanović.

Eurobanka je, na zahtev Igbele Asković, uspostavila hipoteku nad nekretninom 2006. godine, a na osnovu Ugovora o kupoprodaji stana između nje i Zvonka Trajkovića. Igbelu Asković smo pokušali da dobijemo preko više izvora, ali nam se do završetka pripreme priloga nije javila, iako smo joj ostavili kontakt. S druge strane, Dumanović kaže da za vreme trajanja sudskog postupka, od 2007. do 2009. godine, Igbela Asković ni jednom rečju nije pomenula da je pomenuti stan opteretila hipotekom.

Pokušaj Dumanovića da ospori hipoteku, kako u Eurobanci, tako i u Službi za katastar nepokretnosti u Nišu, nije uspeo ni do danas.
„Eurobanka nas u celoj toj stvari ne vidi kao stranku jer zgrada nije uknjižena. Nisu mogli da vide da postoji vlasnik tog stana i zbog toga su mi na dopis odgovorili da su, u skladu sa Zakonom, uspostavili hipoteku na osnovu dokumenata, koja su trenutno imali u posedu“, prepričava Dumanović odgovor Eurobanke.

Kada smo nadležnima iz Eurobanke postavili pitanje da li će i dalje nastaviti da drže hipoteku na nepokretnost, koja je uspostavljena na osnovu krivičnog dela Zvonka Trajkovića i na osnovu Ugovora o kupoprodaji stana, a koji Osnovni sud u Nišu smatra ništavim, odgovorili su nam:
„Sud je utvrdio da je stan u vlasništvu Dumanovića, ali nije utvrdio da hipoteka banke nije zakonita. To su dve odvojene stvari“.

U daljem tekstu odgovora navodi se i da:
„Banka ne može obrisati hipoteku sa nekretnine u slučaju kad je hipoteka upisana pre nego što je utvrđeno i obznanjeno da je vlasnik stana neko drugo lice. U suprotnom, bio bi otvoren put brojnim zloupotrebama i pravnoj nesigurnosti“.

S druge strane, Dragan Dumanović kaže da takav stav banke prema njemu, takođe, ne uliva pravnu sigurnost i da ne može da veruje da banka tvrdi da su pravo vlasništva nad stanom i pravo upisa hipoteke dve odvojene stvari. Dumanović se zbog nastale situacije obratio Ministarstvu građevinarstva. Međutim, njegova žalba je odbačena kao neosnovana. U odgovoru, koji je Dumanović dobio iz Ministarstva, navodi se da članovi Zakona o hipoteci na koje se poziva nisu primenljivi u njegovom slučaju.
„Navedeni članovi regulišu uslove i način ispisa hipoteke, ali u okviru odnosa poverilac-dužnik, a kako žalilac nije ni poverilac ni dužnik, navedeni članovi se ne mogu primeniti na ovaj odnos“, obrazlažu iz nadležnog Ministarstva.

Takođe, ne negiraju ni izvršnu presudu Osnovnog suda u kojoj se navodi da je kupoprodajni ugovor Igbele Asković ništav i da je Dragan zakoniti vlasnik stana.
„Ista presuda ne predstavlja dokaz da je obezbeđeno potraživanje prestalo u smislu Zakona o hipoteci, te stoga ne predstavlja osnov za brisanje upisane izvršne vansudske hipoteke“, odgovaraju iz Ministarstva.

Na kraju se ispostavlja da je u Srbiji hipoteka starija od vlasništva i da neko drugi može zakonito da ima hipoteku nad stanom bez dozvole zakonitog vlasnika. Kuriozitet ovog slučaja je i to što u registru Službe za katastar nepokretnosti Niš stambena zgrada u kojoj Dumanović živi i ne postoji, dok je hipoteka upisana i to na stanu, koji postoji na parceli, a koja se vodi kao njiva treće klase.

Draganov slučaj na žalost nije jedinstven, pa je očigledno da se mora što pre izvršiti dopuna postojećeg Zakona o hipoteci i poboljšati rad katastra. Nedopustivo je da važe propisi koji negiraju pravo vlasništva i sprečavaju da se efikasno otkloni posledica krivičnog dela, naročito u oblasti u kojoj je bilo puno zloupotreba, poput višestrukih prodaja stanova.